Es la confusión más común al empezar a invertir, y la que más operaciones malas ha justificado: la rentabilidad bruta y la neta no se parecen.
Rentabilidad bruta
Bruta = (Renta mensual × 12) ÷ Precio de compra
Es la que verás en portales y anuncios de inversión, porque es la más alta y la más fácil de calcular. Solo sirve para descartar rápido: si la bruta ya es baja, no hace falta seguir mirando.
Rentabilidad neta
Neta = (Ingresos anuales − Gastos anuales) ÷ Inversión total
Cambian los dos lados de la división, y por eso la diferencia es tan grande:
- Arriba restas los gastos reales: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión y los meses en los que el inmueble está vacío.
- Abajo ya no está el precio del anuncio, sino la inversión total: precio + impuestos + notaría y registro + comisiones + reforma + mobiliario.
Cuánta diferencia hay, en la práctica
Un piso de 100.000 € alquilado a 600 € da una bruta del 7,2%. Ahora hagamos la neta con supuestos razonables: 12.000 € de gastos de compra, 8.000 € de reforma y mobiliario (inversión total 120.000 €), 11 meses ocupados y 1.500 € de gastos anuales.
Ingresos: 600 × 11 = 6.600 €. Menos gastos: 5.100 €. Sobre 120.000 € de inversión, la neta es del 4,25%. Casi tres puntos por debajo de la bruta, y todavía no hemos metido la hipoteca ni el IRPF.
Qué mirar en cada caso
- Bruta: para filtrar cientos de anuncios en poco tiempo.
- Neta: para comparar operaciones entre sí de forma justa.
- ROE y cashflow: para decidir si la operación te conviene a ti, con tu financiación y tu fiscalidad.
Si alguien te presenta una oportunidad y solo menciona la rentabilidad bruta, la pregunta correcta no es cuánto renta, sino qué gastos ha dejado fuera.