El cash on cash return responde a la pregunta más práctica de todas: ¿cuánto dinero entra en mi cuenta cada año, comparado con el que saqué de ella?
La fórmula
Cash on cash = Cashflow anual ÷ Capital propio aportado
El cashflow anual es lo que queda después de todo: ingresos por alquiler menos gastos de explotación menos las cuotas de hipoteca completas (intereses y amortización).
En qué se diferencia del ROE
Se parecen mucho y a menudo se usan como sinónimos, pero hay un matiz importante:
- El cash on cash mide solo efectivo. La parte de la cuota que amortiza deuda se descuenta como salida de caja, aunque te esté haciendo más rico.
- El ROE puede calcularse sobre un beneficio más amplio, incluyendo esa amortización de capital como retorno.
Por eso el cash on cash siempre es más conservador. Es la cifra que importa si necesitas que la inversión te dé liquidez; el ROE es la que importa si lo que buscas es construir patrimonio.
Lo que deja fuera
El cash on cash es una foto de un año concreto. No captura:
- La revalorización del inmueble.
- La deuda que has ido amortizando.
- La subida futura de rentas ni la de los gastos.
- El impacto fiscal, salvo que lo metas expresamente en el cashflow.
Es una métrica excelente para saber si una operación se sostiene sola mes a mes, y muy mala para valorar una inversión a veinte años. Úsala junto a una proyección, no en su lugar.
Un cash on cash negativo no siempre es un no
Significa que la operación te cuesta dinero cada mes. Puede tener sentido si la revalorización esperada es muy sólida y tienes músculo financiero para aguantarla, pero conviene ser honesto: eso ya no es una inversión que se paga sola, es una apuesta sobre el precio futuro. Y tiene que estar decidido a propósito, no por sorpresa.