ROE son las siglas de Return On Equity: rentabilidad sobre los fondos propios. En una inversión inmobiliaria responde a una pregunta muy concreta: de cada euro que has puesto tú, ¿cuánto te devuelve la operación al año?

La fórmula

El ROE es el beneficio anual dividido entre el capital propio invertido:

ROE = Beneficio neto anual ÷ Capital propio aportado

La clave está en el denominador. El capital propio no es el precio del inmueble: es lo que sale de tu bolsillo. En una compra con hipoteca sería la entrada más todos los gastos que el banco no financia (impuestos, notaría, registro, comisión, reforma, mobiliario).

Un ejemplo con números

Imagina un piso de 100.000 €, con un 80% financiado y una inversión total de 125.000 € contando impuestos y gastos. Tu capital propio sería 125.000 − 80.000 = 45.000 €.

Si tras pagar todos los gastos y las cuotas de hipoteca te quedan 2.700 € limpios al año, el ROE es 2.700 ÷ 45.000 = 6%.

Por qué el ROE cambia tanto con la hipoteca

Aquí es donde mucha gente se lleva una sorpresa. La misma operación, con la misma renta y los mismos gastos, da ROE muy distintos según cuánto financies:

  • Sin hipoteca: pones todo el capital, no pagas intereses. El beneficio es mayor, pero repartido entre mucho más dinero tuyo. ROE bajo y estable.
  • Con hipoteca: pones mucho menos dinero, pero las cuotas se comen parte del beneficio. Si lo que gana el inmueble supera lo que cuesta la deuda, el ROE sube. Es el apalancamiento.

El apalancamiento funciona en los dos sentidos: multiplica la rentabilidad cuando la operación va bien, y multiplica las pérdidas cuando va mal. Un ROE muy alto casi siempre significa que estás asumiendo más riesgo, no que hayas encontrado una operación mágica.

ROE frente a rentabilidad neta

Son dos cosas distintas y conviene mirar las dos:

  • La rentabilidad neta divide entre la inversión total. Mide cómo de bueno es el inmueble como activo, independientemente de cómo lo pagues.
  • El ROE divide entre tu capital. Mide cómo de buena es la operación para ti, con tu estructura de financiación concreta.

Compara inmuebles entre sí por rentabilidad neta. Decide cómo financiarlos mirando el ROE.

Errores frecuentes al calcularlo

  • Olvidar los gastos de compra en el capital propio. Impuestos, notaría y reforma salen de tu bolsillo, no del banco: van en el denominador.
  • Usar el beneficio bruto. Si no restas IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses de vacío, el ROE que te sale no existe.
  • Ignorar la amortización de capital. Parte de tu cuota no es gasto: reduce deuda. No aparece en el cashflow, pero sí en tu patrimonio.