Entre el precio que aparece en el anuncio y el dinero que sale de tu cuenta hay una diferencia que en España suele moverse alrededor del 10% del precio. Ignorarla es el error que más rentabilidades infladas produce.

1. El impuesto de la compra

Es la partida más grande y depende de qué compras:

  • Vivienda de segunda mano: se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Lo fija cada comunidad autónoma, y las diferencias entre territorios son considerables.
  • Obra nueva: se paga IVA más AJD (Actos Jurídicos Documentados), este último también fijado por cada comunidad.

Además, muchas comunidades tienen tipos reducidos para menores de cierta edad, familias numerosas o vivienda habitual. Si compras como inversión, normalmente no aplican: conviene comprobarlo antes de contar con ellos.

2. Notaría y registro

La escritura pública ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sus aranceles están regulados y dependen del precio del inmueble; en una vivienda media suman unos cuantos cientos de euros cada uno.

3. Gestoría

No es obligatoria si haces los trámites tú, pero sí lo es en la práctica cuando hay hipoteca: el banco suele imponer su gestoría para la liquidación de impuestos y la inscripción.

4. Gastos de hipoteca

Desde la normativa hipotecaria vigente, buena parte de los costes de constitución los asume el banco. Al comprador le suele quedar la tasación y, según el caso, la comisión de apertura. Conviene mirarlo con la oferta vinculante delante.

5. Comisiones e intermediación

Si compras a través de agencia, la comisión normalmente la paga el vendedor, pero no siempre: hay operaciones con honorarios de búsqueda a cargo del comprador. Es una partida que hay que preguntar de forma explícita.

6. Lo que viene después de firmar

No son gastos de compra en sentido estricto, pero salen del mismo bolsillo y en las mismas semanas:

  • Reforma y mobiliario.
  • Altas de suministros y posibles derramas ya aprobadas por la comunidad.
  • Seguro de hogar, exigido por el banco si hay hipoteca.

Por qué esto cambia la rentabilidad

Todos estos gastos van al denominador de tu rentabilidad y a tu capital propio. Un piso de 100.000 € con 12.000 € de gastos y 8.000 € de reforma no es una inversión de 100.000 €, sino de 120.000 €. La misma renta, dividida entre un 20% más de inversión, da una rentabilidad un 20% menor.

Los tipos impositivos concretos varían por comunidad autónoma y cambian con el tiempo. Esta guía es orientativa: confirma siempre el tipo vigente en la comunidad donde compras antes de cerrar números.