CRA es el acrónimo de Compra, Reforma y Alquila. Es la estrategia clásica de inversión inmobiliaria: adquieres un inmueble, lo pones en condiciones y lo alquilas a largo plazo para generar una renta mensual.

De dónde sale el beneficio

Una operación CRA gana dinero por tres vías simultáneas, y conviene no confundirlas:

  • Cashflow: lo que sobra cada mes después de pagar hipoteca y gastos. Es el dinero que realmente entra en tu cuenta.
  • Amortización de deuda: cada cuota reduce el capital pendiente. No lo notas en el bolsillo, pero tu patrimonio crece.
  • Revalorización: la posible subida de precio del inmueble. Es la parte más incierta y la que nunca debería sostener sola una operación.

Los números que deciden si funciona

Para valorar una CRA necesitas cuatro bloques:

  • Inversión total: precio de compra + impuestos + notaría y registro + comisiones + reforma + mobiliario. No el precio del anuncio.
  • Ingreso anual realista: renta mensual × meses ocupados. Contar 12 meses cuando el mercado da 11 infla la rentabilidad de forma sistemática.
  • Gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, posibles derramas y periodos sin inquilino.
  • Coste de la financiación: la cuota anual de hipoteca, separando intereses (gasto) de amortización (no lo es).

Con eso ya puedes calcular la rentabilidad neta y el ROE, que son las dos cifras que permiten comparar operaciones distintas de forma honesta.

La reforma: donde se gana o se pierde

La reforma es la palanca que más control te da, y también la que más desviaciones produce. Dos criterios que ayudan:

  • Reforma para el inquilino que buscas, no para ti. Materiales duraderos y fáciles de reponer rinden más que acabados caros que no suben la renta.
  • Presupuesta por partidas y añade un colchón. Estimar a tanto el metro cuadrado sirve para descartar rápido, no para cerrar una compra.

Cuándo una CRA deja de tener sentido

Señales de que los números no dan, por mucho que el inmueble guste:

  • El cashflow mensual es negativo y dependes solo de que el piso se revalorice.
  • La rentabilidad neta está por debajo de lo que te daría un activo sin inquilinos, sin derramas y sin obras.
  • El precio máximo que puedes pagar para alcanzar tu objetivo queda muy por debajo de lo que pide el vendedor. Ahí la respuesta no es ajustar el Excel: es negociar o pasar.

La rentabilidad de una CRA se decide en la compra. Ni la mejor gestión posterior arregla un precio de entrada malo.