Alquilar una vivienda genera rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. La buena noticia es que no tributas sobre lo que ingresas, sino sobre lo que ganas: casi todos los gastos asociados son deducibles.

Cómo se calcula

Rendimiento neto = Ingresos íntegros − Gastos deducibles

Sobre ese rendimiento neto se aplica, cuando se trata de arrendamiento de vivienda habitual del inquilino, una reducción legal. El resultado se suma al resto de tus rentas del trabajo y tributa a tu tipo marginal.

Ese detalle importa mucho: el alquiler no tributa a un tipo fijo, sino al que te corresponda según tus ingresos totales. La misma operación deja distinto neto a dos inversores con salarios diferentes.

Gastos que puedes deducir

  • Intereses de la hipoteca (los intereses, no la amortización de capital).
  • IBI y tasas municipales como la de basuras.
  • Cuotas de la comunidad de propietarios.
  • Seguros de hogar, de impago o de responsabilidad civil.
  • Reparaciones y conservación: pintar, arreglar una instalación, sustituir elementos. Ojo: mejorar o ampliar no es conservar, y va por otra vía.
  • Suministros, si los pagas tú.
  • Gastos de gestión: administrador, agencia, honorarios jurídicos.
  • Amortización del inmueble y de los muebles.

La amortización: la deducción que más se olvida

Puedes deducir cada año un porcentaje del valor de construcción del inmueble (el suelo no se amortiza porque no se deteriora). Es una deducción que no te cuesta un euro de caja: es puramente contable, pero reduce la base sobre la que tributas.

Para aplicarla necesitas separar cuánto del valor corresponde a construcción y cuánto a suelo. El recibo del IBI trae ese desglose.

Un matiz relevante: la amortización deducida reduce el valor de adquisición a efectos de una futura venta, así que aumenta la ganancia patrimonial cuando vendas. No desaparece, se difiere.

Reparación frente a mejora

Es una distinción que da muchos disgustos:

  • Reparación y conservación: deducible en el año (con el límite de los ingresos del inmueble; el exceso se puede aplicar en años siguientes).
  • Mejora o ampliación: no es gasto del año, se incorpora al valor del inmueble y se recupera vía amortización y en el cálculo de una futura venta.

Sustituir una caldera rota es conservación. Cerrar una terraza para ganar metros es mejora.

Qué implica para tus números

Una rentabilidad neta calculada antes de impuestos no es lo que te queda. Si tu tipo marginal es alto, el IRPF puede llevarse una parte relevante del rendimiento, y ahí es donde la reducción por alquiler de vivienda y la amortización marcan la diferencia entre una operación buena y una mediocre.

Esta guía es orientativa y de carácter general. La normativa cambia y hay muchos supuestos particulares: para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal.