CRV significa Compra, Reforma y Vende, lo que en el mercado se conoce como flip. En lugar de generar renta mes a mes, buscas un beneficio único: comprar por debajo de mercado, revalorizar con obra y vender.

La cuenta, en una línea

Beneficio = Precio de venta − Inversión total − Gastos de venta − Impuestos

Parece simple, pero cada término esconde partidas que se olvidan con facilidad.

Lo que casi siempre se queda fuera

  • Los gastos de compra: impuestos de adquisición, notaría, registro y gestoría. Pueden rondar el 10% del precio y salen íntegros de tu bolsillo.
  • El coste del tiempo: cada mes con el inmueble en cartera son cuotas de hipoteca, IBI, comunidad, suministros y seguro. Un flip que se alarga seis meses más se come el margen.
  • Los gastos de venta: comisión de agencia, certificado energético, posible plusvalía municipal.
  • Los impuestos sobre la ganancia: la diferencia entre lo que ganas y lo que te queda no es menor.

Margen bruto no es beneficio

Es habitual ver operaciones presentadas como «compro por 100.000, invierto 20.000 en reforma y vendo por 150.000: 30.000 € de beneficio». Con los gastos de compra (unos 10.000 €), los de mantenimiento durante la obra y la comisión de venta, ese margen se queda en bastante menos. Y sobre lo que quede, hay que tributar.

Cómo tributa la ganancia

En una venta de inmueble, la ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e inversiones de mejora). Esa ganancia va a la base del ahorro del IRPF, que tributa por tramos progresivos.

Guardar todas las facturas de la reforma no es burocracia: incrementan el valor de adquisición y, por tanto, reducen la ganancia sobre la que tributas.

El riesgo que no aparece en la hoja de cálculo

Una CRA que sale regular te deja un inmueble alquilado dando algo menos de lo previsto. Una CRV que sale mal te deja un inmueble que no se vende al precio esperado, con los costes corriendo cada mes. Por eso conviene:

  • Calcular el beneficio con un precio de venta conservador, no con el mejor comparable de la zona.
  • Tener un plan B: si no se vende, ¿aguanta la operación como alquiler? Si la respuesta es no, el riesgo es mayor de lo que parece.