Prácticamente todas las hipotecas en España usan el sistema francés de amortización. Su característica principal: la cuota es constante durante toda la vida del préstamo (a tipo fijo), pero lo que hay dentro de esa cuota cambia radicalmente con los años.

La fórmula

Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)

Donde C es el capital prestado, i el tipo de interés mensual (el anual dividido entre 12) y n el número total de cuotas (años × 12).

Lo que de verdad importa: qué hay dentro de la cuota

Cada mes, la cuota se parte en dos:

  • Intereses: se calculan sobre el capital que aún debes. Como al principio debes casi todo, los intereses son máximos.
  • Amortización: lo que realmente reduce tu deuda. Es lo que sobra tras pagar los intereses.

Con el paso de los años debes menos, así que los intereses bajan y la parte de amortización crece. La cuota no cambia, pero su composición se invierte.

Por qué esto importa al invertir

  • Para el cashflow: pagas la cuota entera, intereses y amortización. Tu bolsillo no distingue.
  • Para el IRPF: solo los intereses son gasto deducible. La amortización no lo es, porque no es un gasto: es convertir deuda en patrimonio.
  • Para tu patrimonio: la parte amortizada es riqueza que acumulas aunque no la veas en la cuenta corriente.

Por eso una operación puede tener cashflow bajo y aun así estar funcionando bien: parte de lo que "pagas" te lo estás pagando a ti.

Amortizar anticipadamente: plazo o cuota

Si aportas dinero extra, normalmente puedes elegir entre dos efectos:

  • Reducir plazo: la cuota sigue igual, pero terminas antes. Es lo que más intereses totales ahorra.
  • Reducir cuota: pagas menos cada mes durante el mismo tiempo. Ahorras menos intereses, pero mejora tu cashflow mensual.

Para un inversor la respuesta no es automática. Reducir cuota mejora la caja y la capacidad de asumir la siguiente operación; reducir plazo maximiza el ahorro financiero. Depende de si tu limitación es la liquidez o el coste.

Un apunte sobre el tipo variable

A tipo variable, la cuota se recalcula en cada revisión con el nuevo tipo y el capital pendiente. Al analizar una inversión a veinte o treinta años conviene probar qué pasa con la operación si el tipo sube varios puntos: si solo aguanta con el tipo actual, el margen de seguridad es demasiado estrecho.